アパート経営 外壁塗装 経費。 外壁塗装を修繕費や資本的支出で費用計上する場合の注意

【東建コーポレーション】【No.24】アパートの修繕費を経費計上する際の注意点とは?

アパート経営 外壁塗装 経費

不動産賃貸による収入とは、お金が入る、入らないではなく、部屋や土地を貸しているのだから家賃や地代を受け取る権利があるということです。 その権利が確定している1月~12月までの家賃は、その年の収入金額に含めることができます。 たとえ、12月分の入金が契約上、翌年の1月になったとしても収入金額、つまり売上となるのです。 ただし、12月分の入金が契約上、翌年の1月になる場合「未収」となります。 入居者がいるのに家賃が支払われていないということですから、入居者がかいな「空室」とはまったく異なります。 空室で未収の場合は、家賃収入には含めることは、当然ですができません。 家賃収入にするということは、税金の対象となる利益が増えることです。 課税対象になったら、税金は納めないといけません。 しかしお金がないという状態になります。 12月には、早めに振り込まれた1月分と2月分の家賃も入金してします。 この前受金を増やすことで、資金繰りが楽になります。 つまり、収入にする時期は「契約によって支払日が定められているものは、その支払日を収入の計上日とする」と決められています。 そのため、翌年以降の家賃の入金がどれだけあっても、税金の対策をする必要はなくなります。 資金繰りをスムーズにしてお金を増やすには、未収をなくして前受を増やすことが重要になります。 家賃以外の収入 家賃以外にも、• 地代収入:駐車場・貸地の収入• 保証金・敷金:返さない部分が収入(返す部分は預かり金)• 礼金・更新料:受取総額が収入(業者手数料は必要経費) なども賃貸経営の収入になります。 ただし、敷金や保証金などは、入居者が退去時にいずれ返すものですから、預かっているだけになります。 そのため、厳密には収入にはなりません。 ただし、問題になるのは「機関に報じて償却する」という条項が契約にある場合です。 償却するとは、将来的に返済する金額が減額する、つまり、将来的に返す必要がなくなり、収入になるということになります。 また、収入になるタイミングですが、「どの年分の収入とするのか」という問題が出てきます。 返さないタイミングは3つあります。 つまり、• 契約で「返さない」となっている金額が明らかなとき• 契約期間中で「返さない」部分がある場合• 契約期間が終了のときに、返さない部分が確定した場合 このようになります。 1番の場合は、契約した年度で返さない金額が収入になります。 2番の場合は契約期間中に返さない金額が収入となります。 そして、3番目は判明したときに収入となるわけです。 敷金や保証金のような預かり金は、収入にはなりませんので、税金は発生しません。 あくまでも預かっているだけですから、税金が発生するとおかしなことになってしまいます。 礼金や更新料の取り扱いについて 礼金や更新料は、敷金や保証金とは異なり受け取って後日、入居者へ返却するお金ではありませんので、通常は家賃収入と同じく、その年の収入となります。 また、入居者募集などを不動産業者に依頼している場合、不動産業者に対する手数料を差し引いた金額を収入とするケースが一般的です。 たとえばですが、更新料が6万円であれば、業者への手数料が2万円、残りの4万万円が収入になります。 ですが、手数料を差し引く前の金額6万円を収入とし、業者へ支払う手数料2万円を必要経費にすると節税効果は高くなります。 家賃収入にかかる税金というのは収入を得るために必要であった「必要経費」を収入から差し引いた額が利益になり、この利益が所得税の対象となる所得になります。 銀行からの借入:返済をしなければならないので、収入ではなく借入金• 保険の満期金:生命保険や損害保険の満期金は収入ではなく、一時取得になります• 受取利子:銀行の預金利息などです。 収入ではなく利子所得になります。 受取配当金:株などの配当金は不動産収入ではなく、配当所得になります。 この中で、受取利子ですが、収入ではなく利子所得になります。 通常、税金が差し引かれて振り込まれているので、課税関係には関係がありません。 賃貸経営の経費について 賃貸経営をするのであれば、経費については敏感になるべきです。 どのようなものがただの支出になるのか、それとも必要経費になるのかをしっかり把握をしなければなりません。 支出と経費は似ているようでありまったく異なるものです。 支出とはお金が出ていくことですが、経費はお金が出る出ないに関係なく、不動産賃貸収入を上げるために必要なものを指します。 不動産経営で発生する経費のおもなものは下記のものです。 経費であるのかないのかの決めては、賃貸経営のためにかかる費用かどうかということです。 また、『 必要経費の基準についてですが、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの』とされています。 これは国税庁のホームページに記載されています。 経費を所得計算からあえて外してしまってもデメリットしかなく、結果として思わぬ高額な所得税などを請求されて驚くことになります。 収支計画が大きく揺らぐ不安があります。 そのため、賃貸経営をする大家は経費に関しては常に意識をする必要があります。 賃貸経営において、いかに節税をするかが重要になります。 どのような税金があるのか、どのような必要経費があるのかをしっかり理解していなければ、賃貸経営や不動産投資で大きな痛手を受けることになります。 租税公課 賃貸収入にかかる物件の固定資産税のような公租公課です。 土地を買ったときに負担する月割りの固定資産税は土地の取得価額になり、必要経費とはなりません。 この取得価額とは、現在の価値(時価)とは異なります。 その「物」の購入時の価格を指します。 たとえばですが、土地を5,000万円で購入するという契約の場合、それが土地の取得価額になります。 月割りの固定資産税を負担すると前述しましたが、たとえば、20万円を負担して売買が終了するのであれば、土地の取得価額は5,000万円+20万円=5,020円となります。 不動産経営でも車関係の費用を必要経費にすることはできるのか? 賃貸の状況により異なりますが、自宅の隣にマンションや駐車場があり管理も不動産業者に任せているというのであれば車の出番はありません。 しかし、賃貸物権が車を利用するような場所にあり、頻繁にその場所へ出かける理由があるのであれば、その頻度に応じてガソリン代・自動車税・任意保険料・車検代・駐車場代・修理代なども同じ割合で経費にすることができます。 消費税は税込み処理なら経費となる 帳簿を付ける際に会計処理の方法には2つあります。 つまり、消費税を含めた金額で経理処理するかどうかです。 つまり• 税込み処理• 税抜き処理 この2つです。 たとえば、駐車場の看板を31万3,200円(本体価格29万円、消費税2万3,200円)で作った場合、下記のような処理になります。 税込み処理の場合、取得価格:31万3,200円• 税抜処理の場合、取得価格:29万円 この違いは、減価償却の特例というものがあります。 購入価格が30万円未満なら「全部経費にすることができる」という特例です。 上記の場合、税抜き処理なら30万円未満なのですべて経費になります。 一方、税込み処理にしていると一括して経費にすることはできません。 耐用年数を使い減価償却をしていきます。 同様に減価償却の対象になるかどうかの基準に10万円基準についても税込み処理、税抜き処理それぞれで判断します。 消費税が租税公課として経費になるのは、「税込み処理をしている場合」です。 消費税がかかる人は、不動産賃貸収入の確定申告をするとき、所得税と一緒に消費税の申告もおこないます。 実際に消費税を納税するのは、3月末までです。 たとえば、平成28年3月の確定申告では、平成27年1月1日~12月31日までの内容について申告します。 そのため、平成27年12月末日段階の帳簿では、諸費税は未払い状態です。 この消費税を経費にする時期については、次のような2通りがあります。 平成27年分の消費税を平成28年3月末に納税• 平成27年分の必要経費とする• 平成28年分の必要経費とする 前述の平成27年にはまだ消費税を支払っていないが、平成28年3月末に支払うのは平成27年の消費税であり、平成27年分の必要経費とするものです。 一方、後者は実際に支払った平成28年分の必要経費とするものです。 消費税を経費として計上する時期は、前者も後者でもどちらでもかまわないです。 選択できることをしっていれば便利というだけです。 保険料 賃貸物件にかかる 火災保険料や損害保険料、地震保険料など万が一に備える保険料は必要経費の対象になります。 支払利息 賃貸物件の建築費用などの借入利息は、 つまり、金融機関への借入金に対する利子・利息は必要経費となります。 修繕費 賃貸物件のための修理費用や、 建物や建物付随施設などの修繕(原状回復)にかかった費用が修繕費に当たります。 ただし、元の状態よりも機能が向上するような工事をしてしまった場合、修繕費用にはなりません。 管理費 賃貸物件の管理費用は、必要経費になります。 減価償却費 賃貸物権の償却、つまり、経年により価値が減少する資産(建物・設備)については、減価償却費としえ毎年経費に算入することができます。 専従者給与 家族に支払う給与なども必要経費となります。 保険料を経費にするための条件 保険対象の要件をクリアしたら、その保険に満期があるかどうかです。 掛け捨てタイプの保険なら支払った保険料の全額が経費になります。 一方、満期がある場合、払込金額のうち掛け捨て部分の保険料のみが経費となります。 J満期の部分は預金をしているのと同じ扱いになりますので、経費としては認められません。 余談ですが、保険が満期になったときの受取保険金は「一時所得」という扱いになります。 加入した保険の支払い額は何年分か? 保険対象の要件、つまり、掛け捨てタイプであるという条件を満たした場合、次のポイントは保険期間です。 先の2つの条件をクリアすれば、経費になることは間違いないのですが、それを今年に全額、経費にできるかあるいは何年かかけて経費にするか、という問題があります。 つまり、• 本年中の期間にかかる保険料:経費• 翌年以降の期間にかかる保険料:翌年以降で経費になる 保険料の支払いが年払い契約で毎年、年内に1年分を支払う契約には、たとえ、翌年分の保険料であっても経費となります。 たとえば、平成27年12月20日に、保険料を1年分(平成27年12月~平成28年11月分)支払った場合、平成27年の分の経費とすることができます。 借入金の返済は支払利息のみ経費になる 当然のことですが、借りた金額を返す分は経費にはなりません。 銀行から2,000万円を20回で返す契約で借入をおこなったとします。 借りた時には、預金通帳には2,000万円が記帳されます。 しかし、それは借りたお金ですから同じ入金であっても家賃収入とは異なります。 逆に借りたお金を返すとき、毎月200万円(元本部分)については経費にはなりません。 しかし、銀行も商売なので2,000万円を貸して2,000万円を返してもらうというわけにはいきません。 そのため、銀行は貸している期間に応じて「利息」を取ります。 修繕費とは、賃貸物権を修理した場合に発生する経費になります。 修繕費は、不動産賃貸に関する経費の中ではもっとも難しい科目になります。 金額が少ない場合は問題ないのですが、金額が大きくなってしまいますと、「修繕」なのか、より物件の価値を付ける「資産」なのか、判断が必要になるからです。 物件の価値は普通、購入したときからどんどん減少していきます。 この現象した価値を元の状態に戻す費用が修繕費です。 しかし、価値をアップさせたり、使用期間を延長させたりする場合には、その修繕にかかる費用は資産としてみなされます。 このように、資産になる費用を「 資本的支出」といいます。 資本的支出の場合は、減価償却期間を通じて長期にわたり経費化します。 修繕費と資本的支出の代表例 修繕費と資本的支出のどちらで処理するほうがいいか? もちろん、支出するのであれば、一度でその年の経費になった方がいいでしょう。 しかし、どちらの処理にするかは勝手に決めることはできません。 「修繕費」の代表例は、マンションの定期的な外壁塗装があります。 10年をめどに外壁を塗り替えるのが一般的ですが、費用はマンションの規模によって100万円ですむ場合もありますし、1,000万円程度かかる場合もあります。 しかし、この場合は金悪の多寡に関係なく全額が修繕費として経費になります。 原則として、現状維持に戻すということで、修繕前と同じような仕様にする必要があります。 しかし、金額が大きくなると多くの大家さんは心配になると思われます。 なぜなら、修繕費が多額に発生していると、 税務署から「修繕費のお尋ね」というものが送られてきます。 金額や支払内容、業者名、住所などを記載して領収書のコピーを添付して送り返さなければなりません。 このように、いわゆるミニ税務調査があるのです。 修繕見積もりや請求書を保存しておくのはもちろんのことですが、修繕前と修繕後の写真を撮り証拠として残すことが重要になります。 一方で「資本的支出」の代表例としては、マンションの外壁塗装の際に、もっと耐久性をよくし見栄えも豪華にするために、外装壁タイル張りのビルに代えてしまうというケースです。 この場合、修理費用は資本的支出になります。 そして、修繕費か資本的支出かわからないときはどうしたらいいのでしょうか。 たとえば、屋上の一部が壊れてしまい、その修繕のついでに全体の防止工事もおこなった、という場合です。 このような場合は、単なる修理ともいえますが、価値を高めたともイメます。 実際には、このように判断に迷うケースがほとんどです。 そのようなときは、下記を目安にしてください。 金額は20万円未満の場合:修繕費• 周期はだいたい3年以内周期の場合:修繕費• 明らかに、価値を高める場合:資産• 明らかに、耐久性が長くなるもの:資産• 普通におこなう修繕の場合:修繕費• 火災にあった場合、壊れた部分を元に戻すための費用:修繕費• 金額が60万円未満の場合:修繕費• 金額が前年末取得価値の10%以下:修繕費 なお、「周期がだいたい3年以内」というのは、自分で勝手にそう思っていてもだめです。 同じような修理をおこなった人のデータで3年おきという明らかな場合など、具体的な証明資料必要です。 たとえばですが、マンションの水を貯蔵するタンクは3年で交換しないといけません。 そのようなメンテナンスを皆がおこなっているという具体的な実績が必要になります。 また、前年末取得価額の10%以下という金額基準の取得価値とは、買ったときの値段のことを指します。 原則として、前年末のときも取得価値は変わらないはすですが、途中で資本支出=資産と判定する場合には、取得価額は当初に購入したときと変わることあるので、このように表現をします。 減価償却の活用のしかた 減価償却とは、資産の価値の減少部分を税法で決められた年数(耐用年数)で経費化していくことです。 ただし、資産といってもすべての資産が減価償却の対象にはなりません。 取得価額が10万円未満のものは、減価償却せずにそのまま経費になります。 たとえば、9万9,000円で看板を付けた場合は、それは消耗品として処理することができます。 また、もともと減価しない資産も減価償却の対象にはなりません。 土地は、買ったときの値段がそのまま売るまで引き継がれます。 これを非減価償却資産です。 土地のほかに書画や骨とう品などがこれに当たります。 減価償却資産は、有価減価償却資産と無形固定資産の2つに分けることができます。 有価減価償却資産、建物(マンション・アパート)、建物付属設備(暖房設備・水道設備など)、構築物(フェンス・駐車場設備)などです。 そして、無形固定資産は、特許などのさまざまな権利・ソフトウエアなどです。 償却の方法 減価償却の代表的な2つの方法、つまり、定額法と定率法を紹介します。 定額法 生産の価値は毎年、一定額が減っていくという考え方に基づいた償却方法です。 定額法による償却費は毎年同じ額です。 定額法と定率法を使った場合、償却額の違いを比較すると下記のようになります。 1、定率法0. 200=81,920円 最終的に償却できる合計額 99万円9,999 99万9,999円 上記のように4年目までは定率法の方が多く償却できますが、5年目を境にして逆転し、定額法の方が償却額は多くなります。 定額法でも定率法でも、実際問題どちらでもよく、事業計画にもよりますが、借入金返済の関係から、事業開始当初の税金を少なくしたいのであれば定率法がいいでしょう。 どちらの方法も1円を残して償却してよいことになっています。 取得価額100万円の資産なら99万9,999円まで償却可能になります。 取得価額とは何か 取得価額という単語が何回も出ていますが、取得価額とは、物を取得したときの金額をいいます。 ですが、物はいろいろな方法で取得します。 そこで、取得の方法によってどのような取得価額を決めるのか説明します。 買った場合 実際にそのものを買うために支払った金額だけではなく、実際に使えるようにするまでの金額も、これに含まれます。 材料費• 労務費(他人に支払った場合)• そのほかの経費(電気代や水道高熱費など) 相続で取得した場合 この場合、取得価額はもともとその資産を持っていた人の取得価額を引き継ぎます。 父親が1,000万円で取得した資産で、償却して残り500万円であるものを相続した、という場合、取得価格は1,000万円を引き継ぎ、償却できる500万円も引き継ぎます。 減価償却の対象となる金額基準について 原則として10万円以上の減価償却資産については、減価償却の対象になります。 中小企業者等の少額減価用客資産の特例• 適用期間:平成18年4月1日~平成30年3月31日まで• 対象金額:30万円未満• 対象者:青色申告者• 特典:30万円未満の購入費をその年で償却してよい。 ただし、年間300万円まで• 適用要件:確定申告書に記載すること 減価償却の改正 平成19年度の税制改正で減価償却の大幅に改正されました。 考え方は、取得の時期のよって計算が異なるというものです。 平成19年4月1日以降に取得した資産は、• 残りが1円になるまで耐用年数により償却 そして、平成19年3月31日以前に取得した資産は下記のようになります。 すでに償却が終了しているもの:未償却残(取得価格の5%部分)を5年間で均等償却• 忘れない方法としては、• 毎月、償却費を見込み計上する方法• 年末に1回で経費計上する方法 これらがあります。 どちらの方法を利用しても構いませんが、帳簿を付けるのであれば、毎月計上する方法で、今どのくらい利益がでているかをわかっている方がいいでしょう。 帳簿をつけて利益の状況がわかるようになると、たとえば、今年は空室が多いから修理は来年に回そうといった判断をおこなう目安になります。 直接減額法と間接法 帳簿の付け方ですが、直接減額法と間接法の2つの種類があります。 直接減額法 金額 借方 内容 貸方 金額 100,000円 減価償却率 1月分 建物 100,000円 100,000円 合計 合計 100,000円 上記のものが直接減額といわれる方法です。 これは資産の取得価額を減額する方法です。 間接法 金額 借方 内容 貸方 金額 100,000円 減価償却率 1月分 減価償却累計額 100,000円 100,000円 合計 0 合計 100,000円 上記のものが関節法と呼ばれる方法です。 資産の取得価額を減額しない方法です。 減価償却資産は、取得価値のままにしておいて、償却分は「減価償却累計額」として積み上げていく方法です。 どちらの方法を選んでも自由ですが、間接法の方法は、焼却分を積み上げ、決算時に仮計上した減価償却累計額を取り消して、建物の取得価額を減額します。 金額 借方 内容 貸方 金額 1,200,000円 減価償却累計額 1月分 減価償却累計額 1,200,000円 1,200,000円 合計 0 合計 1,200,000円 この方法の方、図のように、期間中の帳簿残をチェックしやすいというメリットがあります。 まとめ 家賃収入とは、賃貸経営(アパート・マンション経営)により入ってくる家賃を指します。 ですが、収入と入金は異なります。 注意をしましょう。 資金繰りをスムーズにしてお金を増やすには、未収をなくして前受を増やすことが重要になります。 また、家賃以外にも、• 地代収入:駐車場・貸地の収入• 保証金・敷金:返さない部分が収入(返す部分は預かり金)• 礼金・更新料:受取総額が収入(業者手数料は必要経費) なども賃貸経営の収入になります。 収入に含まれないものは、• 銀行からの借入:返済をしなければならないので、収入ではなく借入金• 保険の満期金:生命保険や損害保険の満期金は収入ではなく、一時取得になります• 受取利子:銀行の預金利息などです。 収入ではなく利子所得になります。 受取配当金:株などの配当金は不動産収入ではなく、配当所得になります。 そして必要経費ですが、• 公租公課• 保険料• 支払利息• 修繕費• 管理費• 専従者給与 このようになります。 特に修繕費用については、資産(資本的支出)になる可能性がありますので、いちいち確認を取りながら計上していく必要があります。 減価償却を活用しながら、上手に収益を上げていきましょう。

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不動産オーナー向け外壁塗装の法定耐用年数と減価償却の仕組み

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一括費用計上の修繕費、減価償却資産となる資本的支出 筆者の会社の管理する物件は一部を除き、築20年以上のアパートが中心です。 そして物件が古くなるということは、当然ですが修繕や改修工事が必要になってくるということです。 そんな中、多くのオーナーさんから、「修繕費」か「資本的支出」かの判断に迷うというご相談を多く受けます。 そのような場合、どのような判断で区別すればよいのでしょうか。 簡単に言えば、原状に復する修繕であれば「修繕費」となり、これは一括で費用計上ができます。 資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。 答えは、一括で経費計上が可能です。 その他にもコンクリートが爆裂した部分にシリコン等を注入する場合も建物すべてにわたらない限り「修繕費」となります。 ただし、年収・不動産収入が高額になる方は、あえて一括で経費計上しない方が税制面で有利となる場合もあります。 このあたりは税理士の先生にご相談してみてください。 この他に、「修繕費」か「資本的支出」かがわからない場合、「取得価額の概ね10%以内なら修繕費」という目安もありますので、こちらの基準をクリアしていればさらに確実性は増します。 本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。 その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。 本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。 実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。 本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。 なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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確定申告でアパート修繕に対する経費(節税)についておたずねします。

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一括費用計上の修繕費、減価償却資産となる資本的支出 筆者の会社の管理する物件は一部を除き、築20年以上のアパートが中心です。 そして物件が古くなるということは、当然ですが修繕や改修工事が必要になってくるということです。 そんな中、多くのオーナーさんから、「修繕費」か「資本的支出」かの判断に迷うというご相談を多く受けます。 そのような場合、どのような判断で区別すればよいのでしょうか。 簡単に言えば、原状に復する修繕であれば「修繕費」となり、これは一括で費用計上ができます。 資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。 答えは、一括で経費計上が可能です。 その他にもコンクリートが爆裂した部分にシリコン等を注入する場合も建物すべてにわたらない限り「修繕費」となります。 ただし、年収・不動産収入が高額になる方は、あえて一括で経費計上しない方が税制面で有利となる場合もあります。 このあたりは税理士の先生にご相談してみてください。 この他に、「修繕費」か「資本的支出」かがわからない場合、「取得価額の概ね10%以内なら修繕費」という目安もありますので、こちらの基準をクリアしていればさらに確実性は増します。 本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。 その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。 本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。 実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。 本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。 なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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